Le dispositif Pinel ayant tiré sa révérence au 31 décembre 2024, le paysage de l’investissement immobilier se renouvelle avec l’arrivée d’un tout nouveau mécanisme inscrit dans le projet de loi de finances pour 2026 : le dispositif Jeanbrun, officiellement baptisé « Relance Logement ».  

Chez SERALY Conseil & Patrimoine, nous avons décrypté pour vous ce nouveau dispositif ambitieux qui vise à dynamiser l’offre locative en France tout en offrant des avantages fiscaux inédits aux investisseurs.  

1. Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?

La véritable révolution du dispositif Jeanbrun réside dans sa portée géographique : il s’applique sur l’ensemble du territoire français, sans aucune restriction de zonage. Cette absence de barrière géographique a pour but de relancer la construction partout où le besoin en logements se fait ressentir.  

Le dispositif se divise en deux volets distincts pour s’adapter à votre stratégie patrimoniale:  

• Volet 1 – L’investissement dans le neuf : Concerne les logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA) acquis entre le lendemain de la publication de la loi et le 31 décembre 2028.  

• Volet 2 – L’investissement dans l’ancien avec travaux : S’applique aux logements anciens nécessitant des travaux importants, représentant au moins 30 % du prix d’acquisition. Une condition stricte s’impose : le bien rénové doit obligatoirement atteindre une classe A ou B au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE).  

2. Un avantage fiscal majeur : l’amortissement sur le revenu global

Contrairement au Pinel qui offrait une réduction d’impôt forfaitaire, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d’amortissement fiscal.  

Ce mécanisme vous permet de déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien (hors foncier, la valeur du terrain étant estimée forfaitairement à 20 % du prix).  

La nouveauté majeure qui rend ce dispositif particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés : l’amortissement peut désormais être imputé directement sur le revenu global de votre foyer fiscal, et non plus uniquement sur vos revenus fonciers.  

Des taux d’amortissement attractifs

Les taux varient selon le niveau de loyer appliqué (Intermédiaire, Social ou Très social) :

• Pour le neuf : L’amortissement annuel va de 3,5 % (plafond de 8 000 €) pour une location intermédiaire, jusqu’à 5,5 % (plafond de 12 000 €) pour une location très sociale.  

• Pour l’ancien avec travaux : Les taux s’échelonnent de 3,0 % (plafond de 10 700 €) à 4,0 %.  

3. Les conditions pour en bénéficier

Pour profiter de cette fiscalité avantageuse, le propriétaire bailleur doit s’engager à respecter plusieurs critères stricts:  

• Engagement de location : Le bien doit être loué de manière effective et continue pendant au moins 9 ans.  

• Type de bail : Le logement doit être loué nu et constituer la résidence principale du locataire.  

• Plafonds : Vous devez respecter des plafonds de loyers (qui varient selon la zone géographique : A bis, A, B1, B2, C) ainsi que des plafonds de ressources pour les locataires.  

• Exclusions familiales : Il est strictement interdit de louer le bien à un membre de votre foyer fiscal, ou à un parent/allié jusqu’au deuxième degré inclus.  

Attention : L’option fiscale choisie lors de la première déclaration est irrévocable. En cas de non-respect des engagements, les avantages fiscaux devront être remboursés.  

Faites-vous accompagner par des experts !

Le dispositif Jeanbrun offre de formidables opportunités de défiscalisation et de création de patrimoine, mais sa mécanique (calcul de l’amortissement, respect des plafonds, contraintes de DPE dans l’ancien) nécessite une réelle expertise.  

Ne laissez pas la complexité fiscale freiner vos projets de rentabilité. Valentin Seraly et le cabinet SERALY Conseil & Patrimoine sont à votre disposition pour réaliser une simulation personnalisée, sélectionner les meilleurs investissements et sécuriser vos déclarations.

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Ce contenu est donné à titre informatif basé sur le projet de loi de finances 2026. Investir présente des risques. Consultez un professionnel.

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